Dein Recht bei Kündigung des Mietvertrags durch Deinen Vermieter

In diesem Bereich findest Du viele wichtige Informationen zu Deinem Recht bei einer Kündigung Deines Mietvertrags durch Deinen Vermieter. Gleich ob fristgemäß oder fristlos, wegen Eigenbedarf oder aus sonstigen Gründen.

Ja. Aber nur unter gewissen Voraussetzungen

Dein Vermieter muss

  1. zum einen verlängerte Kündigungsfristen beachten und
  2. zum anderen braucht er einen Kündigungsgrund.

Beide Punkte müssen vorliegen, damit Dein Vermieter Dir kündigen kann.

Diese Kündigungsfristen muss Dein Vermieter einhalten

  • 0-5 Jahre Mietdauer: Bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren, wohnst Du also erst 2 oder 3 Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist für Deinen Vermieter 3 Monate;
  • 5-8 Jahre Mietdauer: Bei einer Mietdauer von mehr als 5 aber weniger als 8 Jahren, hat Dein Vermieter eine Kündigungsfrist von 6 Monaten;
  • 8 oder mehr Jahre Mietdauer: Bei einer Mietdauer von über 8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist für Deinen Vermieter 9 Monate.

Längere Kündigungsfristen können im Mietvertrag geregelt sein

Im Mietvertrag können für den Vermieter auch längere Fristen vereinbart werden. Es kann also sein, dass Dein Vermieter sogar eine 12 monatige Kündigungsfrist einhalten muss. Schau hierfür einmal in Deinen Mietvertrag und prüfe, ob hier eine längere Kündigungsfrist für den Vermieter vereinbart wurde.

Kürzere Fristen für Deinen Vermieter sind verboten

Sollten kürzere Fristen, als die oben genannten für die Kündigung durch Deinen Vermieter vereinbart sein, ist dies rechtswidrig. Du kannst dann gegen eine Kündigung, die unter dieser kurzen Frist gemacht wird, vorgehen.

Nein – Dein Vermieter braucht zusätzlich einen Kündigungsgrund

Im Gegensatz zu Dir als Mieter kann Dein Vermieter Dir nicht einfach so eine Frist setzen, bis zu der Du ausziehen musst. Zusätzlich muss Dein Vermieter auch noch einen Kündigungsgrund nennen. Zu Kündigungsgründen zählen etwa

  • Störung des Hausfriedens: wenn Du nachhaltig und immer wieder das ruhige Zusammenleben mit den anderen Mietern im Wohnhaus störst, sie belästigst, beleidigst etc., oder
  • das Auflaufen von Mietschulden: Du zahlst Deine Miete ständig zu spät, oder
  • Unerlaubte Untervermietung: Du lässt Untermieter oder Zwischenmieter in Deiner Wohnung ohne Zustimmung Deines Vermieters wohnen, oder
  • Unerlaubte Überbelegung: Du lässt ohne Zustimmung Deines Vermieters so viele Leute in Deiner Wohnung wohnen, dass sie überbelegt ist, also sodass mehr als die erlaubte Anzahl von Leuten in Deiner Wohnung wohnen, oder
  • Eigenbedarf: Dein Vermieter meldet Eigenbedarf an der Wohnung an (siehe zu Eigenbedarf auch weiter unten), oder
  • Wirtschaftliche Gründe: Dein Vermieter kann wirtschaftliche Gründe für die Kündigung benennen (siehe zu wirtschaftlichen Gründen auch weiter unten).

Fristlose Kündigung möglich bei schweren Verletzungen

Sind Deine Pflichtverletzungen und damit die Kündigungsgründe für den Vermieter besonders gravierend, dann kann dies auch zu einem Recht Deines Vermieters für eine fristlose Kündigung führen (siehe zur fristlosen Kündigung weiter unten).

Ja. Bei Eigenbedarf kann Dein Vermieter Dir unter Einhaltung der oben genannten Fristen kündigen.

Eigenbedarf liegt aber nur vor, wenn Dein Vermieter Deine Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist möglich, wenn folgende Personen einziehen möchten:

  • Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner
  • Kinder, Enkel, Eltern
  • Großeltern, Geschwister, Schwiegereltern
  • Nichten und Neffen
  • Lebensgefährte/in und deren/dessen Kinder
  • Pflegekinder
  • Haushaltsangestellte

Auch bei entfernteren Verwandten kann eine Eigenbedarfskündigung im Einzelfall möglich sein. Das aber nur, wenn sie einen engen Bezug zu Deinem Vermieter haben.

Schau im Mietvertrag mal nach. Ggf. ist die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Dann darf Dein Vermieter Dir nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Ja, aber nur unter ganz gewissen Umständen

Viele Vermieter nutzen den Vorwand der „wirtschaftlichen Gründe“, um Mieter loszuwerden. Daher ist es in jedem Fall wichtig, dass Du Dir rechtlichen Beistand holst, wenn Dein Vermieter Dir aus „wirtschaftlichen Gründen“ kündigt.

Wirtschaftliche Gründe sind die Folgenden

  • Dein Wohnhaus soll grundlegend saniert werden;
  • Dein Wohnhaus soll abgerissen werden;
  • Dein Wohnhaus kann im Leerstand für den doppelten Preis verkauft werden als im vermieteten Zustand.

In jedem Fall anwaltlichen Rat einholen

Hole Dir in jedem Fall rechtlichen Rat, wenn Dein Vermieter Dir aus „wirtschaftlichen Gründen“ kündigt. Denn jeder Einzelfall ist anders zu beurteilen. Schau hierfür einmal unten auf die Website unserer Partner.

Fristlose Kündigung bei schwerwiegender Verletzung des Mietvertrags und vorheriger Abmahnung

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch Deinen Vermieter ist nur möglich, wenn Du eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hast. Grundsätzlich muss Dein Vermieter Dir vor der fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung erteilt haben.

Folgende Gründe können schwerwiegende Vertragsverletzungen darstellen und Dein Vermieter kann Dir fristlos kündigen:

  • Zahlungsrückstand: Du bist mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand;
  • Beleidigung: Du beleidigst Deinen Vermieter oder greifst ihn körperlich an;
  • Verstoß gegen Hausordnung: Du verstößt in schwerwiegender Weise oder wiederholt gegen die Hausordnung;
  • Beschädigung Deiner Wohnung: Du beschädigst Deine Wohnung vorsätzlich und mehrfach;
  • Unerlaubte Umbauten: Du nimmst in der Wohnung Umbauten oder Einbauten vor, die Dein Vermieter nicht erlaubt hat;
  • Unerlaubte Untervermietung: Du vermietest Deine Wohnung ohne Erlaubnis an Untermieter oder Zwischenmieter.

Hol Dir anwaltlichen Rat bei fristloser Kündigung

Sollte Dein Vermieter Dir fristlos kündigen, hol Dir auf jeden Fall rechtlichen Beistand von einem unserer Partner. Siehe dafür weiter unten.

Ja – in besonderen Ausnahmefällen

Deinem Vermieter kann unter besonderen Umständen ein Sonderkündigungsrecht zustehen. Und zwar u.a. in folgenden Fällen:

  • Der Mieter stirbt. In diesem Fall hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gegenüber den Erben;
  • Der Vermieter erwirbt das Wohnhaus, in dem Du wohnst, im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Dann kann Dein Vermieter allen Mietern kündigen;
  • Dein Vermieter wohnt im selben Haus wie Du und das Haus ist nur ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Dann kann Dein Vermieter Dir kündigen.

Liegt einer der vorgenannten Fälle vor, so muss Dein Vermieter dennoch die gesetzliche Kündigungsfrist von 3, 6 oder 9 Monaten einhalten. Siehe hierzu oben. Frage im Zweifel einen unserer Partner. Siehe hierzu weiter unten.

Die Kündigung Deines Vermieters muss die unten stehende Form aufweisen

Jede Kündigung, egal ob ordentlich, fristlos oder Sonderkündigung, muss eine entsprechende Form aufweisen. Hat Dein Vermieter diese Form nicht eingehalten, so ist die Kündigung nicht wirksam.

Folgende Vorgaben müssen bei einer Kündigung durch Deinen Vermieter erfüllt sein:

  • Schriftlich: Die Kündigung muss schriftlich (also per Brief) erfolgen. Eine Kündigung per Telefon, WhatsApp, Fax oder E-Mail reicht also nicht;
  • Alle Vermieter unterschreiben: Die Kündigung muss von allen Vermietern unterschrieben Sofern jemand in Vertretung für einen oder mehrere Vermieter unterschreibt, muss der Kündigung die Vollmacht hierfür beiliegen;
  • An alle Mieter gerichtet: Sofern mehrere Mieter im Mietvertrag stehen, muss sich die Kündigung an alle Mieter richten;
  • Bezeichnung der Wohnung: Aus der Kündigung muss klar hervorgehen, auf welche Wohnung bzw. auf welchen Mietvertrag sich die Kündigung bezieht;
  • Kündigungsgrund: Dein Vermieter muss immer den Grund der Kündigung nennen;
  • Kündigungsfrist: Dein Vermieter muss die Kündigungsfristen beachten und Dir den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses mitteilen.

Ja – Berufung auf die Sozialklausel bei ordentlicher Kündigung

Wenn Du eine ordentliche und berechtigte Kündigung (nicht bei fristlosen Kündigungen) von Deinem Vermieter erhältst, hast Du unter gewissen Umständen die Möglichkeit, Dich auf die Sozialklausel zu berufen.

Du musst Widerspruch einlegen

Um Dich auf die Sozialklausel zu berufen, musst Du in jedem Fall bei Deinem Vermieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Dies musst Du schriftlich und spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist tun.

Widerspruch solltest Du insbesondere dann gegen die Kündigung einlegen, wenn die Kündigung für Dich, Deine Familie oder einen anderen Angehörigen Deines Haushalts dazu führen würde, dass Du sonst in eine schlimme soziale oder schlimme gesundheitliche Situation rutschen würdest.

Gründe für einen Widerspruch können also insbesondere die folgenden Punkte sein:

  • Du oder ein weiterer Mieter leidet an einer schweren Krankheit und ein Umzug ist Euch nicht zuzumuten;
  • Du oder ein weiterer Mieter ist schon sehr alt und ein Umzug ist Euch nicht mehr zuzumuten;
  • Du oder ein weiterer Mieter ist schwanger und ein Umzug ist Euch derzeit nicht zuzumuten;
  • Der Umzug würde dazu führen, dass Du Schwierigkeiten beim Finden eines Kindergartens oder einer neuen Schule für Deine Kinder hast;
  • Es ist insgesamt schwer, eine geeignete Ersatzwohnung zu finden;
  • Deine finanziellen Mittel reichen nicht aus, Dir eine andere Wohnung zu suchen, denn der Wohnungsmarkt ist viel teurer geworden und Dein Einkommen ist zu niedrig.

In all diesen Fällen, kann es sein, dass Du erfolgreich gegen die Kündigung vorgehen kannst. Insbesondere dann, wenn Dein Interesse daran, in der Wohnung wohnen zu bleiben, schwerer wiegt als das Interesse Deines Vermieters, Dir zu kündigen. Hol Dir bei Fragen in jedem Fall Unterstützung durch einen unserer Partner. Siehe hierfür unten.

Ein Widerspruch kann dann dazu führen, dass Du zumindest für einen gewissen Zeitraum noch in der Wohnung bleiben darfst, also etwa bis die schwierige Situation oder Krankheit vorbei ist, oder sogar unbefristet. Du solltest Dein Glück also in jedem Fall versuchen.

Dein Vermieter darf die Kaution nur einbehalten, wenn er noch berechtigte Ansprüche gegen Dich hat – Er darf sie höchstens bis 6 Monate nach Deinem Auszug einbehalten

Kaution darf bei berechtigten offenen Forderungen einbehalten werden

Dein Vermieter darf die Kaution einbehalten und mit seinen offenen Forderungen verrechnen, wenn er berechtigte Ansprüche gegen Dich hat. Berechtigte Ansprüche sind bspw. Ansprüche auf (Nach-)zahlungen

  • für die Miete,
  • für von Dir vorzunehmende Schönheitsreparaturen (oder Schadensersatz wegen nicht erfolgter Schönheitsreparaturen),
  • von Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache,
  • von Betriebskosten / Nebenkosten.

Hat Dein Vermieter Dir mitgeteilt, dass er die Kaution aus den oben genannten Gründen einbehält, darf er das nur für höchstens 6 Monate tun.

Kaution darf bis zu 6 Monate einbehalten werden

Nach Deinem Auszug hat Dein Vermieter bis zu 6 Monate Zeit, zu prüfen, ob er noch offene berechtigte Ansprüche (siehe oben) gegen Dich hat. Er darf Deine Kaution nur 6 Monate nach Deinem Auszug einbehalten. Dein Vermieter darf auch nur so viel Geld von Deiner Kaution einbehalten wie er für seine Ansprüche wie Reparaturen oder Nachzahlungen benötigt. Er darf also nicht die gesamte Kaution einfach ohne Grund einbehalten.

Du kannst Deinen Vermieter jederzeit dazu auffordern, Dir Auskunft darüber zu geben, warum er die Kaution einbehält. Am besten schreibst Du ihm einen Brief, in dem Du ihn aufforderst, Dir Deine Kaution binnen einer Frist von 14 Tagen inkl. Zinsen zurückzuzahlen und Dir zudem eine detaillierte Erklärung dafür zu liefern, warum er ggf. Teile Deiner Kaution einbehalten will und für wie lange. Antwortet er Dir nicht, schau bei einem der unten stehenden Online Services vorbei und gucke, ob ggf. ein Anwalt Dir helfen kann. Du kannst dann nämlich ggf. Zahlungsklage gegen Deinen Vermieter erheben.

Du musst darauf achten, dass Dein Vermieter alle Formvorschriften und Fristen eingehalten hat und dass er Dir einen ausreichenden Grund für die Kündigung mitgeteilt hat. Schaue zu den einzelnen Punkten oben.

Hat er dies nicht getan, kann es gut sein, dass die Kündigung unwirksam ist. Bei Fragen wende Dich gerne an einen unserer Partner unten.

Schnell die rückständige Miete zahlen – dann ist die Kündigung unwirksam

Wenn Dein Vermieter Dir fristlos kündigt, weil Du mit mehr als 2 Monatsmieten rückständig bist, zahl schnell die ausstehende Miete. Dann ist die Kündigung unwirksam.

Wenn Dein Vermieter Dir fristgerecht kündigt, weil Du regelmäßig Deine Miete nicht zahlst, dann sprich mit ihm und sichere ihm zu, dass Du künftig die Miete immer pünktlich zahlen wirst. Vielleicht drückt er ein Auge zu und nimmt die Kündigung zurück.

Prüfen, ob Vermieter die Kündigungsvoraussetzungen eingehalten hat – Rat vom Anwalt einholen

Steht Dein Vermieter vor der Tür und spricht Dir gegenüber die Kündigung aus, frage ihn warum er das will. Bei rückständiger Mietzahlung kannst Du ggf. mit einer schnellen Zahlung den Grund der Kündigung abwehren und in der Wohnung bleiben.

Beachte, dass Dein Vermieter bei allen Gründen schriftlich kündigen muss. Bis Dir ein Brief mit der Kündigung zugeht, hat Dein Vermieter Dir also nicht wirksam gekündigt und Du kannst etwa noch rückständige Miete überweisen.

Bei anderen Gründen die Du zu verschulden hast, wie Zerstörung oder Lärmbelästigung, versuche das freundliche Gespräch zu suchen und erkläre Bereitschaft, so etwas nicht nochmal zu machen, entschuldige Dich freundlich.

Die Instandhaltung obliegt grds. Deinem Vermieter – Hat er doch einen Anspruch gegen Dich, muss er diesen innerhalb von 6 Monaten nach Deinem Auszug machen – so lange kann er auch die Kaution zurückhalten

Instandhaltungspflicht der Wohnung beim Vermieter 

Grundsätzlich ist Dein Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet (siehe für Details den LexMe Artikel Dein Recht bei Reparaturen der Mietwohnung). Solltest Du aber Dinge in der Wohnung schuldhaft kaputt gemacht haben, kann Dein Vermieter von Dir die Reparatur verlangen. Bis zur Reparatur kann er auch die Rückzahlung der Kaution verweigern.

Beachte – Alle Ansprüche Deines Vermieters auf Reparatur verjähren nach 6 Monaten

Ansprüche auf Reparatur von veränderten oder verschlechterten Einrichtungsgegenständen muss Dein Vermieter innerhalb von 6 Monaten seit der Rückgabe der Wohnung, also seit Deinem Auszug (Datum des Übergabeprotokolls) geltend machen. Schafft er es nicht, innerhalb dieser Zeit seine Ansprüche Dir gegenüber zumindest per E-Mail oder schriftlich geltend zu machen, kann er von Dir weder eine Reparatur noch eine Geldzahlung verlangen. Du hast zudem ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, falls Dein Vermieter Dir diese immer noch nicht zurückgezahlt hat.

Haben deine Versuche keine Wirkung gezeigt, musst Du Dir Hilfe holen. Besonders dann, wenn Dein Vermieter Eigenbedarf anmeldet oder er wirtschaftliche Gründe für die Kündigung vorschiebt.

Wenn Du beim Vorgehen gegen Deinen Vermieter Hilfe benötigst, wende Dich gerne an einen der unten aufgeführten Online Services, die Dir sicher und kostengünstig weiterhelfen!