Dein Recht bei Mietmängeln

Du hast einen Mietmangel in oder um Deine Wohnung herum festgestellt? Schimmel, Heizung defekt, Defekte im Treppenhaus, Lärmbelästigung aus der Umgebung? Hier findest Du alles zu Deinem Recht bei Mietmängeln.

Wohnung nicht wie im Mietvertrag beschrieben

Ein Mangel Deiner Mietwohnung liegt vor, wenn Deine Wohnung nicht so wie im Mietvertrag beschrieben beschaffen ist. Mängel können sich sowohl in Deiner Wohnung, als auch im Mietshaus oder in der Umgebung Deines Mietshauses befinden. 

Da Dein Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, Deine Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum Mietzweck (meist Wohnen) geeigneten Zustand zu erhalten, muss er den Mangel beseitigen. Hierzu musst Du ihn auffordern.

Wenn zudem die Nutzbarkeit Deiner Wohnung zum vertraglich vereinbarten Zweck (meistens zum Wohnen) erheblich beeinträchtigt bzw. vollständig aufgehoben ist, kannst Du die Miete mindern (einbehalten).

Mietmängel in der Wohnung selbst

Beispiele für Mietmängel in der Wohnung sind u.a.:

  • Schimmel an den Decken oder Wänden
  • Feuchte Wände
  • Heizung ist defekt
  • Wasserrohrbruch
  • Fenster kaputt / gebrochen

Mietmängel liegen auch vor, wenn etwas im Mietshaus mangelhaft

Beispiele für Mängel im Mietshaus können sein:

  • Defekt im Treppenhaus
  • Fehlende Beleuchtung
  • Briefkästen kaputt
  • Lärmbelästigung durch Nachbarn

Mietmängel in der Umgebung des Mietshauses

Beispiele für Mietmängel aus der Umgebung sind:

  • Lärmbelästigung durch Baustellen
  • Geruchsbelästigung durch Bauarbeiten
  • Verschmutzung durch Baustellen & Bauarbeiten
  • Ständig überfüllte Mülltonnen
  • Platz zur Müllentsorgung liegt über 200 Meter entfernt

Mangel dokumentieren und beim Vermieter anzeigen

Ganz wichtig ist zuerst:

  • Dokumentieren: Du musst den Mangel dokumentieren. Also Fotos machen, Beschreibungen anfertigen. Notieren, wie lange der Mangel schon vorliegt.
  • Anzeigen: Du musst Deinem Vermieter den Mangel anzeigen. Dh, Du musst ihm schreiben oder ihn anrufen (schreiben ist besser) und ihm mitteilen, was in oder um die Wohnung herum nicht stimmt und warum Dich dieser Mangel beeinträchtigt. Fordere ihn gleichzeitig dazu auf, den Mangel zu beheben.

Wie kontaktiere ich meinen Vermieter am besten?

Schreib Deinem Vermieter also am besten eine E-Mail oder einen Brief und gib ihm hierin direkt eine Frist zur Mangelbeseitigung (2-4 Wochen). Wenn der Mangel erheblich ist, Du also wegen der Störung (Schimmel, Lärmbelästigung etc.) gar nicht mehr in der Wohnung wohnen oder schlafen kannst, teile Deinem Vermieter direkt mit, dass Du ggf. die Miete mindern wirst, solange der Mangel nicht beseitigt ist.

Ein Musterschreiben an Deinen Vermieter findest Du hier.

Kleine Mängel selbst beheben bei Kleinreparaturklausel

Bei kleineren Mängeln oder Reparaturarbeiten kann es sein, dass Du gemäß Deinem Mietvertrag dazu verpflichtet bist, diese selbst zu beheben. Das ist der Fall, wenn die Kleinreparaturklausel in Deinem Mietvertrag steht und diese wirksam ist.

Schau einmal unter Instandhaltung auf LexMe und prüfe, ob Du den Mangel selbst beheben musst. Wenn Du Dir unsicher bist, frage immer Deinen Vermieter.

Beseitigung – Schadensersatz – Kündigungsrecht

Abhängig von der Schwere des Mangels und Deiner Beeinträchtigung hast Du u.a. folgende Rechte:

  • Beseitigung & Instandhaltung: Du hast einen Anspruch auf Beseitigung & Instandhaltung durch Deinen Vermieter;
  • Mietminderung: Bei erheblichen Mietmängeln hast Du ggf. das Recht, Deine Miete entsprechend zu mindern. Bei einer Minderung solltest Du zumindest einmal kurz mit Deinem Vermieter oder ggf. sogar mit einem Anwalt sprechen;
  • Zurückbehaltung der Miete: Bei erheblichen Mietmängeln kannst Du Deine Miete in einer Höhe zurückbehalten, die Deiner Beeinträchtigung durch den Mangel entspricht. Bei einer solche Zurückbehaltung der Miete solltest Du zumindest einmal kurz mit Deinem Vermieter oder ggf. sogar mit einem Anwalt sprechen;
  • Selbstvornahme & Aufwendungsersatz: Wenn Dein Vermieter den Mangel nicht beseitigt & die Beseitigung des Mangels dringend notwendig ist, kannst Du den Mangel selbst beseitigen und die hierfür entstandenen Kosten von Deinem Vermieter zurückverlangen;
  • Schadensersatz: Wenn Du durch den Mangel einen Schaden erleidest (Gesundheitsschaden, Schaden an Deinen Kleidungsstücken etc.), kannst Du die Heilbehandlungskosten oder sogar ein Schmerzensgeld von Deinem Vermieter verlangen;
  • Kündigung des Mietverhältnisses: Das Recht zur Kündigung hast Du ohnehin jederzeit. Du hast aber bei Mietmängeln ggf. das Recht zur außerordentlichen Kündigung ohne Einhaltung einer Frist. Das ist der Fall, wenn der Mangel besonders erheblich ist und Dein Vermieter sich weigert, den Mangel zu beheben.

Schritt 1

Prüfe erstmal, ob Du den Mangel schnell selbst beheben kannst. Schaue weiterhin einmal, ob die Kleinreparaturklausel in Deinem Mietvertrag steht (siehe oben), und der Mangel ggf. so klein ist, dass Du ihn selbst beheben & bezahlen musst.

Schritt 2

Ist beides nicht der Fall, kontaktiere Deinen Vermieter, teile ihm den Mangel mit und setze ihm eine Frist von 2 Wochen zur Behebung. Wie Du hier am besten vorgehst, siehst Du weiter oben. Oder kopiere einfach unser Musterschreiben an Deinen Vermieter, fülle es aus, drucke es aus und sende es an Deinen Vermieter.

Schritt 3

Wenn Du weitere Unterstützung bei der Formulierung des Schreibens an Deinen Vermieter brauchst oder weitergehende Fragen zu Deinen Rechten bei Mietmängeln hast, schau gerne einmal auf den unten stehenden Online-Diensten nach. Diese können Dir bestimmt sehr verständlich und günstig weiterhelfen!