Dein Recht bei zu hoher Miete – Mietpreisbremse

Deine Miete ist zu hoch? Du ziehst in eine neue Wohnung ein oder bist in den letzten Jahren in eine neue Wohnung eingezogen? Dank der Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10% höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein! Finde hier alles zu Deinem Recht bei zu hoher Miete!

Sofort prüfen, ob Mietpreisbremse gilt

Wenn Dir Deine Miete zu hoch vorkommt, dann solltest Du sofort prüfen, ob für Dich die Mietpreisbremse gilt. Mit der Mietpreisbremse kannst Du Deine Miete für die Zukunft mindern. Zudem bekommst Du fast immer eine Zuvielzahlung von Deinem Vermieter erstattet.

Gesetz das den maximalen Mietpreis beschränkt

Die Mietpreisbremse hat das Ziel, Mieten bezahlbar zu halten. Dein Vermieter darf, wenn Du eine Wohnung neu anmietest, den Mietpreis nur 10% teurer als die ortsübliche Vergleichsmiete machen.

Die Mietpreisbremse orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, es kommt also darauf an, was in Deiner Stadt durchschnittlich an Miete gezahlt wird.

Die Mietpreisbremse gilt schon in über 300 Städten in Deutschland.

Die Mietpreisbremse gilt in über 300 Städten in Deutschland

Ob die Mietpreisbremse auch in Deiner Stadt gilt, findest Du bspw. heraus, wenn Du auf Google „Mietpreisbremse + Deine Stadt“ suchst.

Du kannst auch dem unten stehenden Link folgen. Hier sind die Städte aufgelistet, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Städte mit Mietpreisbremse

Durchschnittspreis vergleichbarer Wohnungen

Die ortsübliche Vergleichsmiete (auch „Mietspiegel“ genannt) ist der Preis (Kalt-/Nettomiete), der in den letzten 4 Jahren für vergleichbaren Wohnraum in Deiner Stadt bzw. in einem bestimmten Wohnraum in Deiner Stadt gezahlt wurde. 

Es werden Wohnungen verglichen, die ähnliche Kriterien erfüllen. In diesen Vergleich werden Kriterien, wie etwa Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen, mit einbezogen. Die Mietpreise (Kalt-/Nettomiete) der Wohnungen, die aufgrund dieser Kriterien miteinander vergleichbar sind, werden dann miteinander verglichen. Der hierbei gezahlte Mittelwert gilt als ortsübliche Vergleichsmiete oder auch Mietspiegel.

Nicht jede Stadt hat einen Mietspiegel. Ob Deine Stadt einen solchen hat, bekommst Du heraus, wenn Du nach „Mietspiegel + Deine Stadt“ bei Google suchst. Alternativ kannst Du bei Deiner Stadtverwaltung nachfragen.

Höchstens 10% mehr als ortsübliche Vergleichsmiete

Die Berechnung des Mietpreises, den Dein Vermieter von Dir verlangen kann, ist nicht ganz einfach.

Es kommt nicht auf die Höhe der Miete an, die Dein Vormieter gezahlt hat, sondern nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese musst Du zunächst einmal herausbekommen. Siehe oben.

Hast Du diese herausbekommen, darf Dein Vermieter keine Miete von Dir verlangen, die mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Zur einfachen Berechnung, ob Du zu viel Miete zahlst, kannst Du den Online Rechner von wenigermiete.de nutzen.

Folgendes Beispiel soll Dir zeigen, wie viel Dein Vermieter von Dir verlangen kann

Du möchtest in eine 80 qm Wohnung in Berlin Kreuzberg ziehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete hierfür betrug im Jahr 2018 ca. 15 EUR (kalt) pro qm. Insgesamt hätte eine solche Wohnung also 1.200 EUR (kalt) im Schnitt gekostet.

Dein Vermieter dürfte von Dir bei einer Neuvermietung nun eine Miete von höchstens 1.320 EUR (kalt) verlangen. Das sind 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ja!

Die Mietpreisbremse, also das Verbot an den Vermieter, eine Wohnung nicht für mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete an Dich zu vermieten, gilt in den folgenden Fällen nicht:

  • Erstvermietung: Die Mietwohnung, in die Du einziehen möchtest, wurde erst nach dem 01. Oktober 2014 gebaut und Du bist der erste Mieter überhaupt;
  • Umfassende Modernisierung: Die Wohnung, in die Du einziehen möchtest, wurde kurz vor Deinem Einzug umfassend modernisiert. „Umfassend“ heißt, dass die Kosten der Modernisierung mehr als 1/3 von dem gekostet haben müssen, was ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte;
  • Miete weit über Mietspiegel: Hat Dein Vormieter schon vor Einführung der Mietpreisbremse (Zeitpunkt für jedes Bundesland unterschiedlich) mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt, kann Dein Vermieter auch von Dir einen Preis verlangen, der bei mehr als 10% über dem Mietspiegel liegt.

Liegt einer dieser Fälle vor, kannst Du nicht die Mietpreisbremse ziehen.

Mietpreis unwirksam – Zuvielzahlung sofort rügen!

Verstößt Dein Vermieter gegen die Mietpreisbremse, vermietet er also an Dich eine Wohnung zu einem Preis, der über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Vereinbarung über die Miete automatisch unwirksam.

Du musst grds. nur die Miete an Deinen Vermieter zahlen, die durch die Mietpreisbremse höchstens erlaubt ist. Du musst also höchstens eine Miete in Höhe von 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen.

Aber beachte! Du musst eine Zuvielzahlung unbedingt gegenüber Deinem Vermieter rügen. Dein Vermieter muss Dir dann die Überzahlungen erstatten, die Du nach einer Rüge der Überzahlung noch an ihn gezahlt hast. So lange musst Du die vereinbarte Miete weiterzahlen.

Prüfen, ob die Mietpreisbremse für Dich gilt

Wenn die Miete Dir zu hoch vorkommt, musst Du zunächst einmal prüfen,

  • ob die Mietpreisbremse in Deiner Stadt gilt und
  • wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist (siehe oben).

Berechnen, ob Du über 10% mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlst

Gilt die Mietpreisbremse und hast Du die ortsübliche Vergleichsmiete herausbekommen, dann rechne zu der ortsüblichen Vergleichsmiete einmal 10% hinzu.

Den Betrag, den Du hierbei herausbekommen hast, vergleichst Du mit Deiner aktuellen Kalt-/Nettomiete, die in Deinem Mietvertrag steht. Liegt die Kalt-/Nettomiete in Deinem Mietvertrag mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, hast Du das Recht, Anpassung/Verringerung Deiner Miete zu verlangen.

Zur einfachen Berechnung, ob Du zu viel Miete zahlst, kannst Du den Online Rechner von wenigermiete.de nutzen.

In folgenden Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht

Wenn allerdings einer der folgenden Punkte vorliegt, gilt die Mietpreisbremse leider nicht (siehe oben):

  • Das Haus bzw. die Wohnung, in der Du wohnst, wurde erstmals nach dem 01. Oktober 2014 vermietet, oder
  • Es wurden umfassende Modernisierungsmaßnahmen vor Deinem Einzug gemacht, oder
  • Dein Vormieter hat schon einen Betrag von weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete gezahlt.

Zahlst Du zu viel, musst Du dies sofort gegenüber Deinem Vermieter rügen

Schreibe Deinem Vermieter hierfür einen Brief oder eine E-Mail, in der Du erklärst, dass Du herausbekommen hast, dass Du zu viel Miete zahlst. Teile ihm hierbei gerne genau mit, wie Du zu diesem Schluss gekommen bist, also dass für Dich die Mietpreisbremse gilt, Du die ortsübliche Vergleichsmiete herausbekommen hast und die von Dir gezahlte Miete mehr als 10% darüber liegt.

Verlange von Deinem Vermieter in dieser Rüge, die Miete sofort auf die zulässige Höhe anzupassen (Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete).

Vereinbarte Miete erstmal weiterzahlen – Erstattung, wenn alles geklärt ist

Du musst die im Mietvertrag vereinbarte Miete erstmal so lange weiterzahlen, bis die Sache geklärt ist. Wenn herauskommt, dass Du trotz Geltung der Mietpreisbremse zu viel gezahlt hast, bekommst Du die Zuvielzahlung für jeden Monat von Deinem Vermieter zurück.

Wenn Du beim Vorgehen gegen Deinen Vermieter Hilfe benötigst, wende Dich gerne an einen der unten aufgeführten Online Services, die Dir sicher und kostengünstig weiterhelfen!

Zur einfachen Berechnung, ob Du zu viel Miete zahlst, kannst Du den Online Rechner von wenigermiete.de nutzen.