Dein Recht bei Nebenkosten- & Betriebskosten-abrechnung

Hat Dein Vermieter Dir eine zu hohe Nebenkostenabrechnung geschickt? Hast Du Deine Nebenkostenabrechnung zu spät erhalten? Erfahre hier über Deine Rechte als Mieter, wenn es darum geht, Nebenkosten (= Betriebskosten) zu zahlen.

Nebenkosten = Betriebskosten = Kosten für Treppenhausreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung etc.

Nebenkosten (auch Betriebskosten genannt) sind Kosten, die Du als Mieter zusätzlich zur Netto-/Kaltmiete an Deinen Vermieter zahlen musst.

In der Regel wird in Wohnungsanzeigen und Mietverträgen daher zwischen Netto-/Kaltmiete und Brutto-/Warmmiete getrennt. In der Warmmiete sind die Nebenkosten bereits eingerechnet. In der Netto-/Kaltmiete nicht.

Ja! Aber Nebenkosten müssen ausdrücklich beschrieben werden

Dein Vermieter muss im Mietvertrag aber ausdrücklich beschreiben, welche Nebenkosten er auf Dich umlegt, welche Nebenkosten Du also zahlen musst.

Im Mietvertrag kann Dein Vermieter regeln, dass Du die Nebenkosten entweder als jährliche Pauschale zahlst (selten) oder monatlich als Vorauszahlung (häufigster Fall).

Ganz wichtig: Dein Vermieter muss über die Nebenkosten eine jährliche Abrechnung machen.

Kosten für den Betrieb & Instandhaltung des Grundstücks

Bei den Nebenkosten handelt es sich um Kosten, die durch den Betrieb des Grundstücks, auf dem das Mietshaus steht, entstehen. Sie haben also grundsätzlich erstmal nicht direkt mit Dir als Mieter oder mit Deinem Gebrauch der Mietsache zu tun.

Nebenkosten können sich u.a. aus den folgenden Punkten zusammensetzen (Dein Vermieter muss nicht alle der folgenden Punkte über die Nebenkostenabrechnung abrechnen, kann es aber):

  • Grundsteuer (für das Grundstück, auf dem das Mietshaus steht)
  • Wasserversorgung & Warmwasserversorgung (Kosten des Wasserverbrauchs, Kosten der hauseigenen Wasseranlage und deren Wartung, Kosten der Wasserzähler, Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage etc.)
  • Abwasserbeseitigung (Kosten für die Entwässerung des Grundstücks, also Kosten, die entstehen, um die Sanitäranlagen zu entwässern)
  • Heizungsanlage (Kosten für den Betrieb einer Heizungsanlage samt Wartung, Pflege etc.)
  • Fahrstuhl (Kosten des Betriebs eines Fahrstuhls, der Pflege & Wartung, der Reinigung etc.)
  • Straßenreinigung & Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Hausbeleuchtung (innen & außen)
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- & Haftpflichtversicherung (Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug)
  • Hausmeister
  • Gemeinschaftsantenne & Breitbandkabel
  • Waschmaschinenraum

Du zahlst die Kosten, die auf Deine Wohnung & auf Deinen Anteil an der Gesamtwohnfläche entfallen

Im Regelfall musst Du nur die Nebenkosten zahlen, die Deinem Anteil an der Gesamtwohnfläche des Mietshauses entsprechen.

Die gesamten Nebenkosten werden also auf alle Mieter im Verhältnis ihrer jeweiligen Wohnflächen verteilt. Die Nebenkosten werden also nach einem sogenannten „Verteilerschlüssel“ aufgeteilt. Diesen Verteilerschlüssel muss Dein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung angeben.

Ganz wichtig noch zu beachten: Wenn bezüglich bestimmter Betriebskosten feststeht, dass nur ein Mieter diese verursacht hat, dann muss auch nur dieser Mieter sie zahlen.

Monatliche Nebenkostevorauszahlung & jährliche Abrechnung

In den allermeisten Fällen zahlst Du zusammen mit Deiner monatlichen Mietzahlung eine Nebenkostenvorauszahlung.

Dein Vermieter muss zudem über die in einem Jahr tatsächlich angefallenen Nebenkosten jährlich ganz genau abrechnen. Er muss Dir also eine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen, in der er jeden einzelnen Posten der Nebenkosten genau aufführt.

Die Nebenkostenabrechnung muss so einfach gestaltet sein, dass Du sie verstehst.

Zur besseren Prüfung Deiner Nebenkostenabrechnung sind hier ein paar Punkte aufgeführt, die sie enthalten muss:

  • geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben
  • eine Zusammenstellung der Gesamtausgaben
  • die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Spätestens 1 Jahr nach dem Abrechnungszeitraum

Dein Vermieter muss Dir innerhalb von einem Jahr nach Abschluss des Abrechnungszeitraumes die Nebenkostenabrechnung zukommen lassen.

Hat er dies nicht getan, darf Dein Vermieter von Dir keine Nebenkostennachzahlungen mehr verlangen.

Was das Wort „Abrechnungszeitraum“ bedeutet, unterscheidet sich je nach Mietverhältnis. Schau mal in Deinem Mietvertrag nach, ob es hierzu eine genaue Regelung gibt.

  • Häufigster Fall: Es kann sein, dass hiermit das Kalenderjahr gemeint ist. Dann muss Dein Vermieter Dir bis zum 31.12. des jeweiligen Folgejahres die Nebenkostenabrechnung geschickt haben.
  • Seltener Fall: Es kann sein, dass hiermit das Mietjahr gemeint ist. Dann muss Dein Vermieter Dir innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Mietjahres die Nebenkostenabrechnung geschickt haben.

Häufige Fehler, also solche, die Vermieter immer wieder machen, sind u.a. die Folgenden.

  • Abrechnungszeitraum überschritten: Dein Vermieter hat nur 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes (meist das Kalenderjahr) Zeit, Dir Deine Nebenkostenabrechnung zu übersenden.
  • Vermieter hat sich verrechnet: Auch wenn Dein Vermieter die richtigen Gesamtkosten und den richtigen Verteilerschlüssel angewandt hat, kann er sich immer noch verrechnen und Dir damit mehr Geld als erlaubt berechnen.
  • Falscher Verteilerschlüssel: Dein Vermieter hat den Anteil, den jeder Mieter in Deinem Mietshaus an den gesamten Nebenkosten zahlen muss, falsch berechnet. Er hat etwa falsche Quadratmeterzahlen der Wohnungen angenommen.
  • Keine Umlagefähigkeit: Dein Vermieter möchte, dass Du Nebenkosten zahlst, die aber gar keine Nebenkosten sind. Schaue hierzu einmal oben („Wie setzen sich die Nebenkosten zusammen?“) dazu, was Dein Vermieter alles als Nebenkosten abrechnen darf.
  • Formelle Fehler: Die Nebenkostenabrechnung ist für Dich nicht transparent und listet nicht alle Kosten ganz eindeutig auf. Schaue hierzu einmal oben („Wie muss mein Vermieter die Nebenkosten abrechnen?“) dazu, wie die Nebenkostenabrechnung aufgebaut sein muss.
  • Widerspruch mit Mietvertrag: In der Nebenkostenabrechnung stehen Posten, für die Du laut Deinem Mietvertrag gar keine Nebenkosten zahlen musst. Oder in der Nebenkostenabrechnung werden Posten abgerechnet, die schon in Deiner Kalt-/Nettomiete enthalten sind.
  • Mietvertrag & Nebenkostenabrechnung verst0ßen gegen geltendes Recht: Da sich das Recht dauernd ändert, kann es sein, dass Dein Vermieter die Nebenkosten auf Basis einer veralteten Rechtslage abrechnet.

Ein Fehler liegt vor – was kann ich tun?

Wenn Du glaubst, bei Deiner Nebenkostenabrechnung liegt ein Fehler vor, dann kannst Du gegen diese oder gegen eine hierauf basierende Nachforderung vorgehen. Schaue weiter unten dazu, wie Du dies machst.

Schritt 1

Prüfe zu allererst einmal nach, ob wirklich ein Fehler vorliegt. Berechne den aus Deiner Sicht zu Unrecht geforderten Betrag am besten mehrfach nach und zeig die Nebenkostenabrechnung auch mal einem Bekannten zum Nachrechnen.

Schritt 2

Wenn Du sicher bist, dass ein Fehler im Zusammenhang mit Deiner Nebenkostenabrechnung vorliegt, solltest Du zunächst mit Deinem Vermieter Kontakt aufnehmen und offiziell Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Viele Streitigkeiten lassen sich auch durch eine Nachfrage vermeiden. Für den Widerspruch hast Du übrigens insgesamt 12 Monate ab Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit. Du solltest dennoch so schnell wie möglich den Widerspruch einlegen.

Schreib Deinem Vermieter am besten eine E-Mail oder einen Brief und teile ihm hierin ganz klar mit, dass Du Fehler in der Nebenkostenabrechnung festgestellt hast. Nenne ihm die einzelnen Fehler so ausführlich wie möglich. Und setze ihm eine 2-Wochen-Frist, innerhalb derer er Dir antworten und eine korrigierte Nebenkostenabrechnung schicken muss. Nutze für das Schreiben an Deinen Vermieter unser Muster für das Widerspruchsschreiben.

Schritt 3

Wenn dieses Vorgehen nicht hilft, Dein Vermieter sich nicht meldet, er alle Fehler zurückweist oder Du nach seiner Antwort immer noch nicht schlauer bist, dann nutze einen der unten stehenden Online Services, die Dir sicher, schnell und kompetent zu Deinem Recht verhelfen.