Dein Recht bei Untermiete & Zwischenmiete

In diesem Bereich findest Du viele wichtige Informationen zu Deinem Recht als Mieter bei der Untervermietung an einen Untermieter oder Zwischenmieter.

Grds. gilt: Du musst Deinen Vermieter um Erlaubnis fragen

Wenn Du Deine gesamte Wohnung oder einen Teil davon untervermieten möchtest, brauchst Du eigtl. die Erlaubnis Deines Vermieters. Schreib ihm daher am besten einen Brief oder eine E-Mail und erkläre ihm, was Du vorhast, wen Du einziehen lässt, für wie lange und aus welchem Grund.

Ausnahme: Keine Zustimmungspflicht bei besonderen Umständen

Wenn Du gar nicht ausziehst und nur einen Teil Deiner Wohnung untervermieten möchtest, darfst Du das machen, wenn einer der folgenden besonderen Umstände vorliegt:

  • Du bist arbeitslos und hast nicht genügend Geld, Deine Wohnung zu finanzieren;
  • Ein Teil Deiner Familie zieht aus und Du hast nicht genügend Geld, Deine Wohnung zu finanzieren;
  • Du bist pflegebedürftig und es zieht eine Pflegekraft ein;
  • Du nimmst einen Angehörigen, der in Not geraten ist, auf.

In diesen Fällen solltest Du Deinen Vermieter hierüber zumindest informieren. Er darf Dir diese Untervermietung nicht verbieten und muss Dir die Erlaubnis geben.

Wenn kein besonderer Umstand vorliegt – Ja!

Wenn keiner der besonderen Umstände (siehe oben) auf Dich zutrifft, kann Dein Vermieter die Untermiete verbieten. In den meisten Fällen brauchst für eine Untervermietung Deiner Wohnung also die Zustimmung Deines Vermieters.

Untervermietung für Vermieter unzumutbar? 

Wenn Dein Untermieter (Zwischenmieter) oder die Untervermietung selbst für Deine Mitbewohner oder für Deinen Vermieter unzumutbar ist, kann Dein Vermieter die Untervermietung immer verbieten.

Unzumutbar ist ein Untermieter etwa, wenn er ein Landstreicher, Sexualstraftäter, bekannter Dieb oder Ähnliches ist.

Die Untervermietung selbst ist unzumutbar, wenn durch die Untervermietung die Wohnung überbelegt wäre oder der Hauptmieter das Mietverhältnis bereits gekündigt hat.

Dein Vermieter muss Dir die Untervermietung erlauben, wenn beide der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

Voraussetzung 1:

Du selbst bleibst in der Wohnung wohnen und vermietest nur einen Teil Deiner Wohnung unter.

Voraussetzung 2: 

Einer der folgenden Fälle liegt vor:

  • Geldknappheit: Du holst Dir einen Untermieter, da Du aus finanziellen Gründen nicht in der Lage bist, die Miete allein zu zahlen, oder
  • Fester Freund/feste Freundin zieht ein: Dein Freund oder Deine Freundin zieht zu Dir und wird damit Dein „Untermieter“, oder
  • Zwischenmiete: Du befindest Dich in einem Auslandssemester im Ausland oder für ein Praktikum vorübergehend in einer anderen Stadt, oder

Ja!

In mehreren Fällen dürfen andere ohne Erlaubnis bei Dir wohnen.

Du brauchst in den folgenden Fällen keine ausdrückliche Erlaubnis Deines Vermieters:

1. Deine Kinder, Dein Ehegatte, Deine Eltern oder Dein Haushalts- und Pflegepersonal zieht dauerhaft bei Dir ein.

2. Deine Geschwister, Deine Enkelkinder oder Besucher ziehen vorübergehend (Besucher höchstens 6 Wochen) bei Dir ein.

3. Freunde von Dir sind in Deiner Wohnung zu Besuch und bleiben nur vorübergehend.

In den Fällen 2. und 3. brauchst Du Deinen Vermieter nicht einmal über den Einzug/Besuch der genannten Personen informieren. Sie dürfen einfach so bei Dir wohnen. Im 1. Fall solltest Du Deinen Vermieter über den Einzug informieren.

Wenn Du alleine in Deiner Wohnung wohnst, gilt Folgendes:

  • Gesamte Wohnung untervermieten nur mit Erlaubnis: Für die Untervermietung (Zwischenmiete) Deiner gesamten Wohnung brauchst Du eigtl. die Erlaubnis Deines Vermieters;
  • Teil der Wohnung untervermieten – nur Anzeigepflicht: Wenn Du nur einen Teil Deiner Wohnung untervermietest, brauchst Du keine Erlaubnis, musst diese Untervermietung aber gegenüber Deinem Vermieter anzeigen;
  • Untervermietung nicht endlos: Achte in jedem Fall darauf, dass die Untervermietung nicht endlos ist, also am besten höchstens für 1 Jahr, oder in berechtigten Sonderfällen auch länger.

Wenn Du in einer WG (Wohngemeinschaft) wohnst, gilt Folgendes:

  • Untervermietung WG Zimmer ohne Erlaubnis möglich: Für die Untervermietung Deines WG-Zimmers brauchst Du keine Erlaubnis Deines Vermieters;
  • Du kannst Dein WG-Zimmer also grds. für einen gewissen Zeitraum (nicht endlos), am besten für höchstens 1 Jahr oder in berechtigten Sonderfällen auch länger, untervermieten.

Untervermietung unzumutbar? Dann kann Vermieter verbieten!

Wenn Dein Untermieter (Zwischenmieter) oder die Untervermietung selbst für Deine Mitbewohner oder für Deinen Vermieter unzumutbar ist, kann Dein Vermieter die Untervermietung immer verbieten.

Unzumutbar ist ein Untermieter etwa, wenn er ein Landstreicher, Sexualstraftäter, bekannter Dieb oder Ähnliches ist.

Die Untervermietung selbst ist unzumutbar, wenn durch die Untervermietung die Wohnung überbelegt wäre oder der Hauptmieter das Mietverhältnis bereits gekündigt hat.

Nur mit Erlaubnis des Vermieters & Erlaubnis des Bezirksamts

Wenn Du Deine Wohnung oder auch nur einen Teil davon (ein paar Zimmer) über Airbnb, 9flats oder Wimdu etc. anbieten möchtest, musst Du sicherstellen, dass die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Erlaubnis des Vermieters: Du brauchst die Erlaubnis Deines Vermieters zur Untervermietung Deiner Wohnung, und
  • Erlaubnis zur entgeltlichen Vermietung: diese Erlaubnis muss ausdrücklich auch gelten für die entgeltliche Vermietung an Touristen.

Erlaubnis des Bezirksamt notwendig

In einigen Städten brauchst Du eine weitere Erlaubnis Deines Bezirksamts. Denn viele Städte wollen nicht, dass Wohnungen nur gekauft oder gemietet werden, um sie wiederum an Touristen unterzuvermieten. Daher gilt in einigen Städten das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (bspw. in Berlin, Hamburg oder auch München). Wo es noch gilt, kannst Du am besten herausfinden, wenn Du bei Google „Deine Stadt“ und „Zweckentfremdungsverbotsgesetz“ eingibst.

Ja!

Auch wenn Du keine Erlaubnis brauchst, solltest Du Deinem Vermieter dennoch mitteilen, dass die entsprechenden Personen in Deiner Wohnung wohnen.

Dein Vermieter hat das Recht zur Mieterhöhung

Dein Vermieter ist berechtigt, die Miete etwas zu erhöhen. In der Regel jedoch um nicht mehr als 20% der Netto Kaltmiete.

Unzumutbarkeit? Dann kann Dein Vermieter Erlaubnis verweigern!

Wenn Dein Untermieter (Zwischenmieter) oder die Untervermietung selbst für Deine Mitbewohner oder für Deinen Vermieter unzumutbar ist, kann Dein Vermieter die Untervermietung trotzdem immer verbieten.

Unzumutbar ist ein Untermieter etwa, wenn er ein Landstreicher, Sexualstraftäter, bekannter Dieb oder Ähnliches ist.

Die Untervermietung selbst ist unzumutbar, wenn durch die Untervermietung die Wohnung überbelegt wäre oder der Hauptmieter das Mietverhältnis bereits gekündigt hat.

Abmahnung & Fristlose Kündigung 

Wenn Du Deine Wohnung oder Dein Zimmer untervermietest, Du eine Erlaubnis brauchst, Du Deinen Vermieter aber nicht um Erlaubnis gefragt hast, oder er die Untervermietung sogar rechtmäßig untersagt hat, dann hat Dein Vermieter folgende Rechte:

  • Abmahnung: Er kann Dich abmahnen und Dir mit der Abmahnung untersagen, Deine Wohnung oder einen Teil davon unterzuvermieten. Ist die Abmahnung berechtigt, musst Du die Untervermietung beenden.
  • Fristlose Kündigung: In besonders schweren Fällen kann Dein Vermieter Dir auch wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung fristlos kündigen und Dich damit vor die Tür setzen.

Egal, was passiert, lass die Vorwürfe und Maßnahmen Deines Vermieter prüfen. Nutze hierfür einen der unten stehenden Online Services.

Schritt 1

Prüfe, ob Du die Erlaubnis Deines Vermieters brauchst.

Wenn Du festgestellt hast, dass Du die Erlaubnis Deines Vermieters brauchst, um jemanden bei Dir wohnen zu lassen, dann solltest Du ihn oder die Hausverwaltung am besten schriftlich (E-Mail reicht aus) um Erlaubnis fragen.

Schritt 2

Du brauchst keine Erlaubnis, willst die Untervermietung aber mitteilen.

Wenn Du festgestellt hast, dass Du keine Erlaubnis Deines Vermieters brauchst, um jemanden bei Dir wohnen zu lassen, dann solltest Du Deinen Vermieter oder die Hausverwaltung hierüber in Kenntnis setzen. Dies machst Du am besten auch schriftlich (E-Mail reicht aus).

Schritt 3

Wenn Dein Vermieter Dir Ärger macht und Du glaubst, er verweigert die Untervermietung unberechtigt, lass Dir von einem der unten stehenden Online Services helfen.